Bauru, 28 de julho de 2025 – O setor imobiliário enfrenta uma série de avanços legais e decisões judiciais que impactam financiamentos, regularização fundiária, locações e a tributação de imóveis. Veja os principais destaques:
1. STF autoriza retomada extrajudicial de imóveis em casos de alienação fiduciária
O Supremo Tribunal Federal validou a possibilidade de instituições financeiras retomarem imóveis financiados por alienação fiduciária sem necessidade de decisão judicial. A execução extrajudicial pode ser utilizada desde que o contrato esteja registrado, e o devedor mantém o direito de recorrer ao Judiciário caso identifique irregularidades. Essa decisão, já em vigor e de repercussão geral, reforça a segurança e a celeridade nas garantias imobiliárias.
2. STJ reforça obrigatoriedade de registro para execução extrajudicial
Segundo jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1095), o registro do contrato em cartório é requisito indispensável para que seja possível a execução extrajudicial com afastamento do CDC (Código de Defesa do Consumidor). O STJ destaca que, sem registro, prevalecem princípios como boa‑fé objetiva e supressio nas relações contratuais.
3. Reforma tributária traz impacto ao setor imobiliário
A Lei Complementar nº 214/2025 regulamentou a reforma tributária, instituindo os impostos IBS e CBS, que gradualmente substituirão PIS, COFINS, ICMS e ISS. O setor imobiliário foi contemplado com regime específico, com alíquotas reduzidas para incorporadoras e locadores, além de redutores aplicáveis a operações sociais.
- A transição começa em 2026 e deve ser concluída até 2033.
- O regime prevê alíquota reduzida (≈50%) na maioria das operações e até 70% na locação, com descontos adicionais para imóveis populares e residenciais.
4. STJ julga temas estruturantes para 2025
O Superior Tribunal de Justiça analisa decisões que podem trazer impacto significativo:
- Penhorabilidade de imóveis fiduciários em caso de débitos condominiais, com divergência entre turmas sobre permitir penhora apenas do direito de aquisição ou do imóvel completo;
- Aplicação do CDC em contratos com cláusulas de alienação fiduciária, especialmente quanto à possibilidade de devolução de valores;
- Locação de curta temporada, que pode exigir previsão expressa em convenções de condomínio para uso em plataformas como Airbnb;
- Indenização por acessões em imóveis locados, distinguindo benfeitorias de acessões nas cláusulas contratuais específicas.
5. Digitalização, regularização fundiária e novas garantias
- A assinatura eletrônica, via Lei nº 14.063/2020, e os registros eletrônicos têm modernizado as transações imobiliárias, com maior segurança e agilidade.
- A Lei 13.465/2017 (REURB) segue sendo o principal instrumento para regularização fundiária urbana, ampliando o acesso à escritura e o acesso à segurança jurídica a milhões de domicílios informais.
- A Lei 14.711/2023 introduziu a alienação fiduciária superveniente, permitindo utilizar novamente um imóvel já vinculado como garantia em novas operações. As Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) também têm ganho destaque como títulos de crédito seguros e atrativos aos investidores.
6. LGPD aplicada ao setor imobiliário
Imobiliárias já enfrentam as primeiras decisões judiciais por compartilhamento irregular de dados sem consentimento. A primeira sentença envolvendo o setor ocorreu em setembro de 2020, condenando empresa por divulgação de dados pessoais de clientes, com multa e indenização por novos compartilhamentos. A adequação à LGPD continua sendo essencial para evitar responsabilizações e danos reputacionais.
📌 Conclusão e impacto jurídico para escritórios
- A legalidade da execução extrajudicial exige rigor no registro contratual e ampla orientação aos clientes sobre seus direitos.
- A reforma tributária impõe vigilância quanto à classificação dos contribuintes e cálculo da base de tributação.
- As inovações tecnológicas e a LGPD demandam adequação interna e revisão de processos.
- As pautas em tramitação no STJ e STF exigem que advogados acompanhem de perto decisões judiciais para orientar estratégias contratuais e de litígio.
📰 Recomendações para profissionais de advocacia imobiliária
- Revisar contratos de alienação fiduciária e verificar registro para garantir direitos executórios.
- Atualizar equipe tributária para aplicação correta dos regimes IBS/CBS.
- Adequar procedimentos internos e sistemas para atendimento à LGPD.
- Preparar pareceres para clientes sobre locações por temporada e convenções de condomínio.
- Acompanhar julgamentos do STJ/STF mencionados, para orientar clientes em litígios futuros.